Tescilli Binada Neyi Yapabilirsiniz, Neyi Asla Yapamazsınız

Evin oluğu akıyor, boya dökülmüş, bir pencerenin kepengi sarkmış. Elinizi atacaksınız ama içinizde bir ses "dur, bu ev tescilli, başına iş açarsın" diyor. Bir tanıdık "boyaya kimse karışmaz" diyor, başka biri "sen bir çivi çakarsan gelirler" diyor. İkisi de kısmen doğru, ikisi de eksik. 2026'da tescilli yapı sahiplerinin en çok tıkandığı yer burasıdır: sınırın nerede bittiğini kimse net söylemiyor. Bu yazıda tescilli binada tadilat sınırının nerede bittiğini — neyi yapabilir, neyi asla yapamazsınız — mevzuat kaynaklarıyla açıyoruz.

Tescilli binada "izinsiz" diye bir şey var mı?

Hayır — tescilli bir yapıda hiçbir müdahale tamamen izinsiz yapılamaz; ama izinlerin hepsi aynı ağırlıkta değildir ve karıştırılan asıl mesele budur. Halk arasında "şunu izinsiz yapabilirsin" diye anlatılan işler, gerçekte izinsiz olan işler değildir; koruma bölge kurulu kararı gerektirmeyen işlerdir. Aradaki fark, bir dilekçeyle birkaç haftada kapanan bir süreç ile aylarca süren bir kurul dosyası arasındaki farktır.

Türkiye'de tescilli yapıya müdahale iki kapıdan geçer. Küçük ölçekli bakım ve onarım işleri için belediyelerin bünyesindeki KUDEB'e, yani Koruma Uygulama ve Denetim Müdürlüğü'ne başvurulur ve buradan "Onarım Ön İzin Belgesi" alınır. Yapının özgün kurgusuna dokunan, plan değiştiren, ek yapan işler ise koruma bölge kuruluna gider ve orada karara bağlanır.

Yani doğru soru "izin gerekir mi" değil, "hangi kapı" sorusudur. Bu ayrımı bilen ev sahibi, aylarını kaybetmeden işini yürütür; bilmeyen ya korkudan hiçbir şey yapmaz ve evi çürür, ya da yanlış yerden başlar ve gerçekten başı derde girer.

Basit onarım nedir, neleri kapsar?

Basit bakım ve onarım, yapının taşıyıcı sistemine ve özgün planına dokunmadan, yıpranmış olanı aynısıyla yenileyen işlerin bütünüdür. İstanbul Büyükşehir Belediyesi KUDEB'in yayımladığı kapsam listesi, tescilli yapı sahibinin elindeki en somut belgedir ve şu işleri sayar:

1. Yüzey işleri: Derz, iç ve dış sıva, boya, badana. Yani cephenin ve iç mekânın görünen yüzeyine ait bakım işleri bu kapsamdadır. Şart, bozulan sıva ve kaplamaların özgünüyle uyumlu biçimde yenilenmesidir; "değiştirmek" değil "yerine koymak" esastır.
2. Su ile ilgili işler: Oluk ve dere onarımı. Bir tescilli yapıyı en hızlı bitiren şey sudur; oluğun akması aylar içinde ahşabı, sıvayı ve temeli yer. Bu yüzden su işleri izin sürecinde en kolay yürüyen kalemdir.
3. Doğrama ve döşeme: Kapı, pencere ve döşeme onarımı. Çürüyen mimari öğelerin özgün malzemesiyle değiştirilmesi burada yer alır — çürüyen ahşap kepenk yerine ahşap kepenk konur, plastik doğrama konmaz.
4. Tesisat ve çatı: Elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit işleri. Kiremit aktarma, kırılan kiremidin yenisiyle değiştirilmesi bu kapsamda yürür.

Bu listeye dikkatle bakarsanız ortak bir mantık görürsünüz: hepsi koruyucu işlerdir. Hiçbiri evin planını, cephe düzenini, kütlesini ya da taşıyıcısını değiştirmez. Mevzuatın çizdiği sınır tam olarak budur — evi ayakta tutmak serbest, evi başkalaştırmak değil.

Basit onarım, evi başkalaştırmadan ayakta tutan işlerin adıdır: çatı, oluk, doğrama, sıva.

Basit onarım izni nasıl alınır, hangi belgeler gerekir?

Başvuru, taşınmazın bulunduğu belediyenin KUDEB birimine yapılan bir dilekçeyle başlar ve dosyanın tamamlanması çoğu durumda ev sahibinin elindedir. İstanbul KUDEB'in yayımladığı belge listesi şu kalemlerden oluşur:

• Dilekçe: Başvuru sahibinin kimlik numarası, adresi ve telefonu yer alır. Kritik nokta şudur: yapılacak bakım ve onarım işlerinin ayrıntılı olarak açıklanması istenir. Burada "tadilat yapılacaktır" gibi genel bir cümle yazmak, dosyanın en sık geri dönme sebebidir.
• Tapu belgesi sureti: Mülkiyetin ispatı.
• Teknik uygulama sorumlusu belgeleri: İdare gerek görürse mimar veya inşaat mühendisine ait büro tescil belgesi, oda kayıt belgesi ya da oda kimlik kartı sureti istenir.
• Duruma özel belgeler: Vekil başvurusunda noter onaylı vekâletname; hisseli mülkte noter onaylı hissedar muvafakati; kiracı başvurusunda kira sözleşmesi örneği veya mülk sahibi muvafakati; tüzel kişilerde yetki belgesi ve imza sirküleri; ortak alanlarda yönetim kurulu kararı ya da tüm hissedarların muvafakatnamesi.

Bu listede gözden kaçan en önemli kalem hisse meselesidir. Miras kalmış evlerin çoğu hisselidir ve kardeşlerin biri imza vermezse dosya açılmaz. Yıllardır "kurul izin vermiyor" diye bilinen pek çok durumun gerçek sebebi kuruldan önce, aile içinde tıkanmış olmasıdır. Boğaziçi öngörünüm bölgesinde ayrıca "Onarım Görüş Belgesi" istenir; İstanbul'da bu ayrımı baştan bilmek zaman kazandırır.

Neyi asla yapamazsınız?

Koruma bölge kurulunun onaylı kararı olmadan, yapının taşıyıcı sistemine, özgün plan kurgusuna, cephe düzenine ve kütlesine hiçbir müdahale yapılamaz. Basit onarımın kapsamı yukarıda sayılan işlerle sınırlıdır; bu sınırın dışına çıkan her şey kurul dosyasıdır. Uygulamada en sık karşılaşılan ve en pahalıya patlayan müdahaleler şunlardır:

• Duvar kaldırmak veya eklemek: Odaların birleştirilmesi, sofanın bölünmesi, "salon büyüsün" diye ara duvarın alınması. Türk evinde sofa yalnızca bir boşluk değil, planın belirleyicisidir; kaldırıldığında evin tipolojisi ortadan kalkar.
• Cephede boşluk değiştirmek: Pencereyi büyütmek, yenisini açmak, kapıyı taşımak. Üst kattaki uzun ve eşit aralıklı pencere dizisi, Türk evinin imzasıdır; bir tanesinin genişletilmesi bile cephenin ritmini bozar.
• Islak hacim taşımak: Mutfağı ve banyoyu farklı bir yere kurmak. Su ve tesisat, ahşap yapıda taşıyıcıyı doğrudan ilgilendirdiği için bu iş asla basit onarım sayılmaz.
• Kat, ek yapı, asansör, otopark: Yapıya eklenen her yeni hacim kurul konusudur.
• Malzeme değiştirmek: Ahşap doğrama yerine plastik doğrama, alaturka kiremit yerine fabrika kiremidi, kireç sıva yerine çimento sıva. Sonuncusu yalnızca izin meselesi değil, teknik bir hatadır: çimento sıva nefes almaz, nemi taşın ve ahşabın içinde hapseder ve korumak istediğiniz yapıyı içeriden çürütür.

Bu maddelerin ortak paydası şudur: hepsi evi iyileştirmek niyetiyle yapılır. Kimse evine kötülük etmek için pencere büyütmez. Ama koruma mevzuatı niyete değil sonuca bakar; iyi niyetli bir müdahale de özgün yapıyı geri dönülmez biçimde değiştirebilir.

Dokunulmaz olan, evin iskeletidir: dikmeler, hatıllar ve onların kurduğu düzen.

İzinsiz dokunursanız ne olur?

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, izinsiz inşaî ve fiziki müdahaleyi idari bir kusur olarak değil, suç olarak düzenler. Kanunun 65. maddesi uyarınca tescil edilen sit alanlarında izinsiz inşaî ve fiziki müdahale yapanlar veya yaptıranlar için iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası öngörülmüştür. İzinsiz müdahale ve kullanma yasağı ise kanunun 9. maddesinde düzenlenmiştir.

Yargı kararlarında öne çıkan bir ayrıntı, bu suçun kasıtla işlenebilen bir suç olmasıdır: failin, müdahale ettiği yerin tescilli olduğunu bildiği ya da bilebilecek durumda olduğu yönünde bir kanaat oluşması aranır. Uygulamada bunun anlamı şudur — tapusunda şerh bulunan bir evin sahibi için "bilmiyordum" savunması güçlü bir savunma değildir.

Cezanın yanında çoğu zaman daha ağır gelen bir sonuç daha vardır: eski hâle getirme yükümlülüğü. Yani yaptığınız işin bedelini bir kez öder, sonra onu sökmenin bedelini bir kez daha ödersiniz. Bu iki masrafın toplamı projeden projeye değişir; keşfi kalem kalem çıkarttırın. Ama sıralamayı bilmek yeter: izin almak, en pahalı seçenek değildir.

Onarımda hangi malzeme kullanılacağı yöreye göre nasıl değişir?

Türkiye'de "geleneksel ev" tek bir teknik değildir; aynı görünen bir duvar, yörelere göre birbirinden tamamen farklı akıllarla örülmüştür ve onarımda kullanılacak malzemeyi bu belirler. Ahşap çatkının gözünün nasıl doldurulduğu bölgeden bölgeye değişir:

• Doğu Karadeniz: Çatkının gözü taşla doldurulur — göz dolma ve muskalı dolma tekniklerinde, kireç harcıyla, teker teker aynı boyda kesilmiş taşlar kullanılır. Onarımda gözün içine tuğla ya da briket koymak, teknik olarak farklı bir yapıya dönüşmek demektir.
• Safranbolu ve Kastamonu kuşağı: Aynı göz kerpiç ya da tuğlayla doldurulup sıvanır; hımış budur. Burada onarımın kritik kalemi sıvadır, dolgunun kendisi değildir.
• İstanbul konak ve yalıları: Göz boş bırakılır, iki yüze sık çıta çakılıp sıvanır; bağdadi budur. Bağdadi bir cephede dolgu aramak boşunadır — orada taşıyıcı olan çatkı, yüzeyi kuran ise çıta ve sıvadır.

Aynı iskelet, üç ayrı dolgu aklı. Bir tescilli yapıda onarım kararı verilirken sorulacak ilk soru "hangi malzeme daha sağlam" değil, "bu ev hangi akılla kurulmuş" sorusudur. Toroslar'da ise duvarın kendisi başka bir sisteme döner: Akseki ve İbradı çevresinde harçsız örülen kuru duvarın içine yatay hatıllar yerleştirilir ve bu hatılları kilitleyen, yüzeyden dışarı taşan düğmeler kullanılır. Duvar üç boyutlu bir ahşap kafese dönüşür ve asıl taşıyıcı o kafestir. Böyle bir duvarda düğmeleri "çirkin duruyor" diye kesmek, evin taşıyıcısını kesmektir.

Aynı görünen duvarın ardında üç ayrı yapı aklı vardır; onarım o aklı sürdürmek zorundadır.

Sit alanında olmak ile tescilli olmak arasında fark var mı?

Evet, ikisi ayrı hukuki durumdur ve bir yapı ikisine birden tabi olabilir. Tescil, tek tek yapıya verilir: yapının "korunması gerekli kültür varlığı" olduğu tespit edilir ve tapu kütüğüne şerh düşülür. Sit ise alana verilir; sınırları çizilmiş bir bölgenin bütünü koruma altına alınır ve o bölgedeki her parsel, üzerinde tescilli yapı olmasa bile kısıtlıdır.

Pratikte bu ayrım şu sonucu doğurur: sit alanındaki tescilsiz bir evde, tescilli komşusuna göre daha geniş bir hareket alanınız olabilir, ama yine de serbest değilsinizdir. Tersi de mümkündür — sit alanı olmayan bir sokakta tek başına tescilli bir ev bulunabilir ve o ev tam korumaya tabidir. İşe başlamadan önce hem tapu şerhini hem imar durumunu birlikte okumak, bu yüzden tek bir belgeye bakmaktan daha güvenlidir.

Bir ayrım daha var ve o da sık karıştırılıyor: koruma grubu. Tescilli yapılar, taşıdıkları nitelik bakımından derecelendirilir ve bu derece, izin verilen müdahalenin sınırını doğrudan etkiler. Cephesiyle, plan kurgusuyla ve yapım sistemiyle bütün olarak korunması istenen bir yapıda hareket alanı dardır; ağırlıklı olarak kentsel dokuya katkısı nedeniyle korunan bir yapıda ise iç düzenlemede daha fazla esneklik bulunabilir. Bu bilgi tescil kararında yazılıdır ve ilgili koruma bölge kurulu müdürlüğünün arşivinden öğrenilir. "Komşumun evinde yapıldı, benimkinde neden olmuyor" sorusunun cevabı çoğu zaman burada saklıdır — iki ev aynı sokakta olsa bile aynı grupta olmayabilir.

Tescilli eviniz varsa bu hafta ne yapmalısınız?

Evet, bugün atılabilecek somut adımlar var ve hiçbiri masraflı değil. İlk iş, evin dosyasını çıkarmaktır: tapu kaydındaki şerhi, varsa eski kurul kararlarını ve imar durumunu bir araya getirin. İkincisi, evi durdurmak değil suyu durdurmaktır — oluk, dere ve çatı, basit onarım kapsamında yürüyen ve en hızlı izin alınan kalemlerdir; su akmaya devam ettiği sürece her ay kaybedersiniz. Üçüncüsü, hisseli bir mülkse imza meselesini kurula gitmeden önce aile içinde çözmektir.

Bir tescilli yapıda en pahalı seçenek, yanlış müdahale değildir; hiçbir şey yapmadan beklemektir. Yanlış müdahalenin bedeli hesaplanabilir, beklemenin bedeli hesaplanamaz — çünkü bir noktadan sonra onarılacak bir şey kalmaz. Tescil bir yasak listesi değil, bir yol haritasıdır.

Doğru kapıdan girilen ev, müzelik bir nesne değil, yeniden yaşanan bir evdir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tescilli evimin dış cephesini boyatabilir miyim?

Boya ve badana, KUDEB'in yayımladığı basit bakım ve onarım kapsamındadır; yani kurul kararı gerekmez, ancak KUDEB'den onarım ön izin belgesi alınması gerekir. Renk ve malzeme seçimi özgün durumla uyumlu olmalıdır.

Çatımın kiremitleri kırıldı, hemen değiştirebilir miyim?

Çatı onarımı ve kiremit işleri basit onarım listesinde yer alır. Yine de işe başlamadan önce KUDEB'e dilekçeyle başvurulur; dilekçede yapılacak işin ayrıntılı yazılması dosyanın hızlı ilerlemesini sağlar.

Evin içindeki bir duvarı kaldırıp odaları birleştirebilir miyim?

Hayır. Plan kurgusunu değiştiren müdahaleler basit onarım kapsamı dışındadır ve koruma bölge kurulu kararı gerektirir. Türk evinde sofa ve oda düzeni, yapının korunan niteliklerinin başında gelir.

Ahşap pencerelerimi plastik doğramayla değiştirebilir miyim?

Hayır. Basit onarım, çürüyen mimari öğenin özgün malzemesiyle değiştirilmesini öngörür. Ahşap doğramanın yerine ahşap doğrama konur; malzeme değişikliği özgün niteliği bozar.

İzinsiz onarım yaptım, şimdi ne olur?

2863 sayılı Kanun'un 65. maddesi izinsiz inşaî ve fiziki müdahale için iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası öngörür. Ayrıca eski hâle getirme yükümlülüğü doğabilir. Bu durumda vakit kaybetmeden bir uzmana ve ilgili KUDEB birimine başvurmak gerekir.

Kiracıyım, onarım başvurusunu ben yapabilir miyim?

Evet, ancak kira sözleşmesi örneği ya da noter onaylı mülk sahibi muvafakatnamesi sunmanız gerekir. Hisseli mülklerde ise tüm hissedarların noter onaylı muvafakati istenir.

---

Okuma Önerileri

Tescilli yapılarda izin sınırını daha derinlemesine incelemek isterseniz, aşağıdaki birincil kaynakları okuyarak bilginizi genişletebilirsiniz:

• İBB KUDEB, "Basit Bakım Onarım İzinleri" — basit onarım kapsamına giren işlerin resmî listesi ve onarım ön izin belgesi süreci.
• İBB KUDEB, "Onarım İzin Başvuru Süreci İçin Gerekli Belgeler" — dilekçe, tapu, muvafakat ve teknik sorumlu belgelerinin tam dökümü.
• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, madde 9 ve madde 65 — izinsiz müdahale yasağı ve cezai yaptırımlar.
• T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı, Koruma Bölge Kurulu Müdürlükleri — hangi ilin hangi kurula bağlı olduğu ve başvuru mercileri.
• Kültür ve Turizm Bakanlığı Teftiş Kurulu, "Tek Yapı Ölçeğinde Rölöve, Restitüsyon ve Restorasyon Projeleri Teknik Şartnamesi" — kurul dosyasına giren projelerin resmî tanımları.

Evinizin tescilli olup olmadığından hâlâ emin değilseniz, önce eviniz tescilli mi, nasıl öğrenirsiniz yazısına bakın. Kurul kararı gerektiren bir işiniz varsa sıradaki adım belgelemedir: rölöve, restitüsyon ve restorasyon.

Tescilli yapı dizisi

Bu yazı, tescilli bir yapının sahibinin baştan sona ihtiyaç duyduğu bilgiyi sırayla anlatan beş yazılık dizinin 2. bölümüdür. Diziyi baştan okumak isterseniz sıra şöyledir:

1. 1. Eviniz tescilli mi, nasıl öğrenirsiniz
2. 2. Tescilli binada neyi yapabilir, neyi yapamazsınız — şu an okuduğunuz yazı.
3. 3. Rölöve, restitüsyon, restorasyon: üç kelime, tek sıra
4. 4. Koruma kuruluna proje nasıl girer, kaç ay sürer
5. 5. Tescilli binanızın hakları: vergi ve destek

Görseller yapay zeka ile üretilmiştir.

Tescilli bir eviniz varsa ve hangi işin hangi kapıdan yürüyeceğini bilmiyorsanız, evin durumunu birlikte değerlendirelim. Basit onarımdan kurul dosyasına kadar süreci uçtan uca yürütüyoruz — turkevimiz.com/restorasyon

Mustafa Kemal Kayış — Yüksek Mimar, Türkevimiz kurucusu